12条点検による外壁調査は10年に1度の義務！内容や罰則について
12条点検は、建物の安全性を確保するために義務付けられている重要な点検であり、その中でも外壁調査は10年に1度の頻度で実施しなければなりません。
点検を怠ると法的な罰則が科せられる可能性があり、建物の所有者や管理組合にとって大きなリスクとなりますが、専門的な知識を持つ有資格者に依頼することが求められます。
しかし、12条点検は非常に複雑です。本記事では、そんな12条点検における外壁調査の重要性、調査方法、対象範囲、そして点検にかかる費用などについて詳しく解説します。
当社リビングカラーコーポレーションはドローンによる赤外線外壁調査サービスを提供しており、最先端の技術で建物の劣化や異常を非接触で迅速に検出します。高精度な解析と効率的な調査により、コスト削減や安全性の向上を実現し、多くのオーナー様から信頼をいただいております。外壁調査をお考えのオーナー様は、ぜひ当社にお任せください。
12条点検による外壁調査は建築基準法で義務化されている
マンションやビルなどの特定建築物は、定期的な点検が法的に義務付けられています。この点検は「12条点検」と呼ばれ、建築基準法第12条に基づいて実施されます。
その目的は、建物の老朽化や設備の不具合を早期に発見し、大きな事故や災害を未然に防ぐことです。特に、デパートや病院、ホテルなどの多くの人が利用する施設では、構造や設備に問題が発生すると重大なリスクを引き起こすため、定期的な点検が必須です。
12条点検は、建物の安全性や適法性を確保するために、専門の調査官が実施します。また、点検結果は地方自治体に報告する必要があり、点検を怠ると罰則が課せられることがあります。
さらに、マンションやビルに関しては、竣工から10年が経過した後や外壁改修工事後に、外壁の全面調査を報告する義務があります。この調査は、打診調査や赤外線調査（ドローンを使う場合もあり）を通じて行われます。
特に、1989年に発生した北九州の事故を受けて、外壁の安全性が重視され、以後10年ごとの全面打診調査が義務付けられました。
12条点検のタイミング
12条点検は、特定建築物の安全性を確保するために定期的に実施しなければならない点検です。この点検には法的に定められた実施周期と報告義務があり、オーナーや管理組合は適切なタイミングで点検を行い、対応する必要があります。
※外壁の改修工事が予定されている場合、その報告義務は免除されることもあります。
特に、点検項目によって実施のタイミングや頻度が異なるため、管理者はそれぞれに応じたスケジュールをしっかりと把握し、実施することが求められます。
外壁の点検は特に重要で、3年ごとに手が届く範囲で打診を行い、10年ごとには外壁全体の調査を行うことが義務付けられています。この点検には、打診調査と赤外線調査があり、赤外線調査ではドローンを使用する場合もあります。
| 調査期間 | 方法 |
|---|---|
| おおむね6カ月～3年に一度 | 手の届く範囲の調査 |
| おおむね10年に一度 | 打診・赤外線での全面調査 |
⇒【国土交通省】建築物の定期調査制度における外壁タイル等の調査方法についてはこちら
また建物の敷地や構造に関する最初の点検については建物完成後6年以内に行い、その後は3年ごとに点検を実施します。また、防火設備や建築設備、昇降機などについては、初回の点検が完成後2年以内に実施され、その後は1年ごとの点検が必要です。
| 建物の敷地や構造に関する最初の点検 | 期間 |
|---|---|
| 最初の点検 | 建物完成後6年以内 |
| 最初の点検以降 | 最初の点検後、3年ごと |
| 設備（防火設備や建築設備、昇降機など） | 最初の点検後、2年以内、その後1年ごと |
オーナー様や管理組合としては、これらの点検スケジュールをきちんと把握し、必要な対応を実施することが、建物の安全を守り、適法な運営を維持するために欠かせません。
定期的な点検を怠ると、法的な罰則を受けるだけでなく、事故や設備の故障を未然に防ぐ重要な機会を逃すことになります。従って、定期点検を実施することは、建物の価値を保ち、快適で安全な環境を提供するために不可欠です。
12条点検の概要
点検項目の義務
12条点検は、建物の安全性を保つために欠かせない定期点検で、主に「建築物の点検」と「建築設備（昇降機以外）」の2つのカテゴリーに分かれており、屋根や外壁などの外部部分、及び屋内の防火設備や避難設備を含む内部の安全性を確認します。
具体的な点検項目としては、敷地や地盤の状態を確認し、地盤の陥没や通路・塀の状態、雨水の排水状況に問題がないかを点検します。また、建物の外部では基礎や外壁を点検し、壁面に亀裂や膨らみがないかをチェックします。屋上や屋根の点検では、雨漏りや劣化の兆候を確認することが求められます。
内部点検では、壁や床、天井、照明などの破損がないかを確認し、避難施設としての機能をチェックします。廊下や出入り口、階段に障害物がないかも重要な確認項目となります。さらに、煙突などの特殊な設備も点検し、破損がないかを確かめます。
【点検項目表】
| 点検項目 | 点検部位の事例 | 点検内容の事例 |
|---|---|---|
| 敷地・地盤 | 地盤、敷地、通路、塀 | 地盤の沈下の有無、雨水の流れ |
| 建築物の外部 | 建物の基礎、外壁 | 壁のひび割れや膨張の確認 |
| 屋上と屋根 | 屋根、屋上、構造物 | 雨漏りの有無、劣化箇所のチェック |
| 建築物の内部 | 壁、床、天井、照明 | 壁や床の破損箇所の有無 |
⇒【国土交通省】12条点検 法定点検等の実施：官公法・建基法の点検はこちら
点検結果の報告義務
12条点検の結果は、所管する地方自治体に報告する義務があります。平成28年6月1日から施行された建築基準法の改正により、新たな制度が導入され、定期報告の対象や調査員資格などの要件が変更されました。なお、外壁の改修工事が予定されている場合には、報告義務が免除されることがあります。
⇒【国土交通省】建築基準法に基づく定期報告制度についてはこちら
点検方法の義務
2024年6月28日、国土交通省は建築物の定期調査報告（12条点検）の一部を改正する告示を公布しました。
改正前の点検方法では、「目視による確認」が求められていましたが、改正後は「目視またはこれに類する方法による確認」とされました。
新たに追加された「これに類する方法」には、赤外線調査（無人航空機を使用したものを含む）などが含まれ、具体的にはファイバースコープ、双眼鏡、赤外線装置、可視カメラ、拡大鏡などを使った確認が該当します。
この変更により、定期調査を実施する者が目視に匹敵またはそれ以上の情報を得られる方法と判断した場合、それも認められるようになりました。
⇒【国土交通省】建築基準法等に基づく告示の制定・改正についてはこちら
12条点検の施工資格の義務
12条点検は、建物の安全性を確保するための重要な作業であり、その実施には適切な資格を持つ専門家が必要です。点検を行うには、一級建築士または二級建築士の資格を持っているか、または法定講習を修了し、合格した資格者でなければなりません。
具体的には、一級建築士と二級建築士は、特別な手続きを経ることなく、特定建築物の調査や建築設備、防火設備、昇降機等の点検を実施することができます。
一方、建築士の資格を持っていない場合は、特定建築物調査員や建築設備検査員、昇降機等検査員といった、各分野での専門的な学科講習を修了し、国土交通省から資格証を交付された者が点検を行うことができます。
このように、点検には必ず専門知識と資格が求められます。また、資格を持つ調査員は、自己の専門分野に限定されて点検を行うことが求められ、他の分野の調査を行うことはできません。
12条点検による外壁調査の方法：赤外線外壁調査と打診調査
12条点検の外壁調査方法には、赤外線外壁調査と打診調査があります。それぞれの方法に特徴があり、特に赤外線外壁調査は、効率的でコスト面や安全性に優れるなど多くのメリットがある方法として注目されています。
赤外線外壁調査
赤外線外壁調査は、赤外線カメラやドローンを使用して建物の外壁を遠隔から調査する方法です。足場が不要で、高所作業のリスクも避けることができ、調査時間が短縮されます。
特に大規模な建物においては、調査面積が広がるほど1㎡あたりのコストが低減し、非常に高いコストパフォーマンスを発揮します。また、異常を早期に発見できるため、補修費用の削減にもつながり、長期的に見て大きなメリットがあります。
打診調査
打診調査は、打診棒とよばれる器具で壁面を直接叩いて異常を発見する従来の方法です。
この方法では、足場やゴンドラが必要で、その準備や解体に時間と費用がかかります。調査期間が長くなりやすく、特に大きな建物ではコストがかさむことが多いです。
12条点検の外壁全面調査の対象と対象外について
対象の建物・対象外の建物
病院、福祉施設、劇場、ホテル、学校、事務所などの特定建築物が点検の対象となります。これらの建物は、国または地方自治体によって定期的に点検する必要があると指定されていますが、対象となる建物の規模や用途は自治体ごとに異なるため、点検対象となるかどうかは自治体の公式サイトで確認することが大切です。
例えば、東京都では、5階建以上で延べ床面積が2000㎡超の事務所ビルが点検対象となりますが、千葉市では事務所用途の建物は対象外となることがあります。このように、地域によって点検対象の基準が異なります。
| 建築物の種類 | 詳細 |
|---|---|
| 劇場、映画館、演芸場、観覧場 | 屋外観覧席を除く公演施設 |
| 公会堂、集会場 | 各種会議や集会を行う施設 |
| 旅館、ホテル、下宿、共同住宅、寄宿舎 | 宿泊施設、居住用施設 |
| 百貨店、マーケット、店舗、地下街 | 物品販売を行う商業施設 |
| 児童福祉施設、病院、診療所 | 高齢者、障害者用の施設を含む |
| 博物館、美術館、図書館 | 文化施設、情報提供施設 |
| ボウリング場、スキー場、スケート場 | スポーツ施設 |
| 事務所及び複合用途建築物 | 事務所、商業と居住が混在する施設 |
| 学校、水泳場、スポーツ練習場、体育館 | 教育機関やスポーツ施設 |
⇒【一例】東京都の定期報告が必要な特定建築物・防火設備・建築設備・昇降機等及び報告時期一覧はこちら
12条点検の外壁調査が不要な部分
12条点検における外壁調査は、主に「外壁の落下による危険性」を確認することが目的です。調査対象となるのは、壁面の高さがおおむね半分にあたる距離の水平面内に、公道や多くの人が通行する私道、構内通路、広場などがある箇所です。
つまり、調査対象外となる部分は、例えば、壁面直下に屋根やひさしなどの強固な防護施設が設置されている場合や、植え込みなどが壁面を完全に遮り、通行人の影響がないと判断される場所は調査対象外です。
また、非常にまれにしか通行しないような境界付近や通路も危険がないと認められれば、調査から除外されることがありますが、この判断については行政の確認が必要になります。
建築基準法：12条点検の罰則規定
12条点検は、建物の安全性を確保するために義務付けられた法定点検です。報告義務を怠ることは法令違反となり、最大100万円以下の罰金が科せられる可能性があります。さらに、定期報告を行わなかったり、虚偽報告を行った場合、より厳しい処分が下されることもあります。
通常、2回目以降の点検に関しては、検査報告を受け付ける団体から案内が届きますが、初回の点検では郵便事故などで案内が届かないこともあります。それでも、点検義務は免除されません。
また、定期報告を怠った場合、不測の事態や事故が発生した際に、社会的責任を問われることになります。具体的には、災害時に避難できなかったり、死亡事故が発生するリスクが高まります。虚偽報告が発覚した場合も罰則として罰金が科せられ、結果として大きな法的リスクを負うことになります。
万が一、他人に損害を与えた際には、建築物の所有者・管理者は損害を賠償する責任を負わなければなりませんので、オーナー様や管理組合は点検の実施時期を管理し、必ず実施する責任があります。
赤外線よる外壁調査のメリット
赤外線による外壁調査のメリットについてご紹介します。
ドローンによる赤外線調査のメリットやデメリットについて詳細を知りたい方はこちらをご覧ください。
⇒赤外線外壁調査とは？メリットやデメリットなど徹底解説はこちら
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コスト削減効果
ドローンを使った赤外線外壁調査は、赤外線調査は打診調査に比べてとてもコストパフォーマンスが良いです。足場を使わなくていいので、その分の費用や時間を大幅に節約できます。特に大きな建物では、赤外線調査が早く終わるので、費用も抑えやすいです。
さらに建物の問題を早い段階で見つけて修理することができます。これにより、大きな修理が必要になる前に対応できるので、後から高額な修理費用や維持費を削減できます。また、詳細な保守計画を立てることで、無駄な修理作業を避けられます。
工期の削減
赤外線外壁調査は、現地での撮影が効率よくでき、足場やゴンドラを使わないので、準備や片付けの時間も少なくて済みます。通常、調査は1日〜3日で終わり、その後の画像解析や報告書作成も含めて、全体の工程は1〜2週間で完了します。
一方、打診調査では、足場やゴンドラを組む時間が必要で、調査作業だけでも1週間くらいかかります。全体で1ヶ月以上かかることもあります。つまり、赤外線調査のほうがずっと早く終わります。
安全性の向上
赤外線調査は、安全性が高いという大きなメリットがあります。従来の打診調査では、高い場所で作業をするため、足場やゴンドラを使いますが、これだと作業員や通行人に事故のリスクがあります。
しかし、赤外線調査では、ドローンや赤外線カメラを使って遠くから調べるので、危険な場所に立ち入ることなく、安全に調査ができます。そのため、特に安全が重要な学校や公共施設では、赤外線調査がよく使われています。
外壁調査にかかる費用
12条点検における外壁調査は、打診調査と赤外線調査の2つが主な方法があり、調査費用は、選択する調査方法に応じて異なります。
外壁調査にかかる費用
打診調査と赤外線調査の費用相場について、打診調査は、1㎡あたり約160円～800円程度です。打診調査では足場の設置が必要なため、工期が長くなり、費用が高くなる傾向があります。
特に集合住宅やビルの場合、建物の面積が大きいと足場を組むための追加費用がかかりやすくなります。ロープを使用した調査方法を選ぶことで、費用や時間を節約できる場合もあります。
一方、赤外線調査の費用は1㎡あたり約120円～400円程度です。赤外線調査は、打診調査よりも大規模な建物の場合、コスト面で優位になることが多く、特にトータル面積が大きい場合には赤外線調査がコストを抑える効果があります。ただし、赤外線調査にも画像解析費用や機器使用料などの追加費用がかかる場合があります。
調査費用の内訳と見積もり 外壁調査には、調査費用だけでなく、報告書作成費用や提出代行費用などがかかります。調査費用の内訳には、直接人件費、経費、技術料、特別経費などが含まれ、これらの費用は調査員の資格や調査内容によっても異なります。
そのため、見積もりを依頼する際は、調査内容や範囲を事前に確認することが重要です。複数の業者から見積もりを取得し、費用の詳細をしっかりと確認することをお勧めします。
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