【共同住宅】特定建築物の定期調査(12条点検)の対象？徹底解説
共同住宅のオーナーや管理者の皆様、特定建築物の定期調査（12条点検）についてご存知でしょうか？この点検は、建築基準法第12条に基づいて行われる重要な調査で、建物の安全性を確保するために欠かせません。
しかし、具体的にどの建物が対象となるのか、実施の頻度や費用についてはよく理解されていないことが多いです。本記事では、共同住宅が特定建築物の対象となる条件や、12条点検の内容、報告義務、さらには実施にかかる費用について、詳しく解説します。
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目次
- 1. 特定建築物の定期調査(12条点検)とは
- 2. 共同住宅は建築基準法第12条の特定建築物の対象？
- 3. 2025年度：共同住宅が特定建築物に該当する主な特定行政庁
- 4. 定期報告対象の特定建築物一覧表(東京都の場合)
- 5. 共同住宅の特定建築物定期調査費用について
- 6. 特定建築物の定期調査(12条点検)のよくある質問(FAQ)
特定建築物の定期調査(12条点検)とは
特定建築物の定期調査、通称「12条点検」は、建築物の安全性を確保するために行われる定期的な点検で、建築基準法第12条に基づいて実施されます。
法律に基づき、一定規模以上の建築物には、原則として3年に1回の必須の検査となっており、オーナーや管理者はその義務を果たさなければなりません。
特定建築物の定期報告は義務
特定建築物の所有者や管理者は、定期的に点検結果を報告する義務があります。
12条点検の報告は、建物の安全を確認するために必要なもので、通常は専門の技術者（建築士や施工管理技士など）が点検を行い、その結果を行政機関に提出します。
この報告が義務化されているのは、万が一の事故を未然に防ぐため、また建物の管理状況を適切に把握するためです。報告を怠った場合、罰則が科せられることもあります。
1-2. 報告項目について
12条点検は、建物の安全性を維持するために重要な定期点検で、主に「建物本体の点検」と「建築設備」という2つのカテゴリーに分かれます。
点検項目としては、まず敷地や地盤の状態を調べ、地盤沈下や通路、塀の損傷、雨水の排水が正常かどうかを確認します。建物の外部では、基礎や外壁を点検し、ひび割れや膨らみの有無をチェックします。また、屋上や屋根の状態も確認し、雨漏りや老朽化の兆候を見逃さないように点検します。
内部点検では、壁や床、天井、照明などの破損状況を確認し、避難設備の機能が正常であるかを確認します。廊下や出入り口、階段など、移動経路に障害物がないかも重要な点です。さらに、煙突などの特殊設備についても点検し、損傷や劣化がないかを確かめます。
【点検項目表】
| 点検項目 | 点検部位の事例 | 点検内容の事例 |
|---|---|---|
| 敷地・地盤 | 地盤、敷地、通路、塀 | 地盤の沈下の有無、雨水の流れ |
| 建築物の外部 | 建物の基礎、外壁 | 壁のひび割れや膨張の確認 |
| 屋上と屋根 | 屋根、屋上、構造物 | 雨漏りの有無、劣化箇所のチェック |
| 建築物の内部 | 壁、床、天井、照明 | 壁や床の破損の有無 |
| 避難施設 | 廊下、出入り口、階段 | 通行障害物の有無 |
| その他 | 煙突などの特殊な部位 | 破損箇所の有無 |
⇒【国土交通省】12条点検 法定点検等の実施：官公法・建基法の点検はこちら
共同住宅は建築基準法第12条の特定建築物の対象？
共同住宅は、建築基準法第12条に基づく「特定建築物」の対象となる場合があります。というのも、共同住宅が「特定建築物」に該当するかどうかは、その規模や構造、用途により異なり、地域ごとの特定行政庁の判断に委ねられているからです。
つまり、共同住宅が一様に点検対象になっているわけではなく、各行政庁のHPを確認する必要があります。
各特定行政庁によって異なる
建築基準法第12条における特定建築物の対象範囲は、各地域の特定行政庁によって異なる場合があり、同じ共同住宅でもその対象かどうかは行政庁の判断に左右されます。具体的には、建物の規模や階数、使用目的が重要なポイントとなります。
例えば、東京都などの大都市圏では、人口密度が高く、多くの共同住宅が存在するため、より厳格な基準が適用されることがあります。対して地方自治体では、規模や用途に応じた柔軟な基準が設けられていることもあります。
また、特定建築物に該当するためには、建物の延床面積や高さが基準を超える必要があり、一般的に、3階建て以上や延床面積が1000㎡以上の建物が対象となることが多いです。
2025年度：共同住宅が特定建築物に該当する主な特定行政庁
共同住宅が対象の特定行政庁をご紹介します。該当の都道府県でも地域によって管轄が異なる場合があるためご注意ください。
東京都（令和元年10月）
東京都が所轄する地区町村の場合、マンションなど共同住宅が特定建築物定期調査の対象になっており、規模は下記のようになっています。（ ①F≧5 階とは、5 階以上の階、地階で、その用途に供する部分の床面積の合計が 100 ㎡を超えるものをいいます。ただし、A≦200 ㎡の場合、階数が3 以上のものに限ります。②A は、その用途に供する部分の床面積の合計をいいます。③共同住宅（高齢者、障害者等の就寝の用に供するものを除く。）の住戸内は、定期調査・検査の報告対象から除かれます。
共同住宅：F≧5 階かつ A＞1000 ㎡
大阪府（令和6年版）
大阪府が所轄する地区町村の場合、共同住宅（サービス付⾼齢者向け住宅に限る）と共同住宅に分類されており、規模は下記のようになっています。
共同住宅（サービス付⾼齢者向け住宅に限る）：①３階以上に対象⽤途があり100㎡を超えているもの※2、②２階部分の対象⽤途の床⾯積が300㎡以上あるもの、③地階に対象⽤途があり100㎡を超えているもの※3、Ⓐ200㎡を超えているもの (Ⓐのみ防⽕設備の定期報告に限る。)
共同住宅：①３階以上に対象⽤途があり1,000㎡以上あるもの、②５階以上に対象⽤途があり500㎡以上あるもの※9
神奈川県(令和元年)
神奈川県が所轄する地区町村の場合、共同住宅が特定建築物定期調査の対象になっており、規模は下記のようになっています。
共同住宅（サービス付き高齢者向け住宅に限る）：①当該用途が3階以上の階にあるもの(100㎡超)、②2階にある当該用途の床面積が300㎡以上のもの、③当該用途が地階にあるもの(100㎡超)
⇒【神奈川県】定期報告が必要な建築物・建築設備・昇降機などはこちら
茨城県
茨城県が所轄する地区町村の場合、共同住宅が特定建築物定期調査の対象になっており、規模は下記のようになっています。(Aはその用途に供する部分の床面積の合計を示す))
高齢者、障碍者等の就寝の用に供する用途(告示240号第1第項第1号の用途)【共同住宅、寄宿舎】：①地上又は3階以上の階(特定の階でその用途に供する部分(200㎡超のものに限る)を有するもの)、②2階にA≧300㎡(一定規模以上床面積を有するもの
⇒【茨城県】定期調査報告の対象建築物と報告時期についてはこちら
兵庫県
兵庫県が所轄する地区町村の場合、共同住宅が特定建築物定期調査の対象になっており、規模は下記のようになっています。（Aは用途に供する部分の床面積の合計）
共同住宅：①6階以上の階におけるAが100㎡を超えるもの、②Aが200㎡を超え、かつ、地階におけるAが100㎡を超えるもの（避難階以外の階を当該用途に供するものに限る）、③階数が3以上の建築物のうち、地階又は3階以上の階のいずれかにおけるAが100㎡を超えるもの（避難階以外の階を当該用途に供するものに限る）、④6階以上の階におけるAが100㎡を超えるもの、⑤2階(避難階である場合を除く)におけるAが300㎡以上のもの
⇒【兵庫県】定期報告を要する特定建築物及び建築設備などはこちら
京都府(令和元年)
京都府が所轄する地区町村の場合、共同住宅（サービス付⾼齢者向け住宅に限る）と共同住宅に分類されており、規模は下記のようになっています。
共同住宅(サービス付き高齢者向け住宅に限る)：①３階以上の階を当該用途に供するもの（100㎡超）、②当該用途に供する２階の床面積の合計が300㎡以上のもの、③地階を当該用途に供するもの（100㎡超）
共同住宅：①３階以上の階を当該用途に供し、当該用途に供する部分の床面積の合計が1,000㎡を超えるもの（令第112条第11項の規定により階段の部分とその他の部分とを防火設備で区画しなければならない建築物に限る。）
静岡県(令和6年)
静岡県が所轄する地区町村の場合、共同住宅が特定建築物定期調査の対象になっており、規模は下記のようになっています。
共同住宅（サービス付き高齢者住宅に限る）：①地上又は3階以上の階にあるもの(100㎡超)、②2階の対象用途の床面積の合計が300㎡以上
長野県(令和6年)
長野県が所轄する地区町村の場合、共同住宅が特定建築物定期調査の対象になっており、規模は下記のようになっています。
共同住宅（高齢者、障害者等の就寝の用途に限る）：①３階以上の階（対象用途100㎡超）、②２階の床面積 300㎡以上、③地階（対象用途100㎡超）
※避難階（直接地上へ通ずる出入口のある階をいう。）が複数ある場合等は ［対象外］の条件が変わる場合があるため、、定期報告書提出窓口にお問い合わが必要
福岡県
福岡県が所轄する地区町村の場合、共同住宅が特定建築物定期調査の対象になっており、規模などは下記のようになっています。
共同住宅：５階以上に当該用途(福岡市のみ５階以上のいずれかの階のＡ＞１００㎡)か、つ法第６条第１項第一号に該当する
建物
福岡県・大牟田市の共同住宅：Ｈ２８年度までに竣工したもの
定期報告対象の特定建築物一覧表(東京都の場合)
病院、福祉施設、劇場、ホテル、学校、事務所などの建物は、国または地方自治体によって定期的に点検する必要があると指定されていますが、対象となる建物の規模や用途は自治体ごとに異なるため、点検対象となるかどうかは自治体の公式サイトで確認することが大切です。
例えば、東京都では、5階建以上で延べ床面積が2000㎡超の事務所ビルが点検対象となりますが、千葉市では事務所用途の建物は対象外となることがあります。このように、地域によって点検対象の基準が異なります。
| 建築物の種類 | 詳細 |
|---|---|
| 劇場、映画館、演芸場、観覧場 | 屋外観覧席を除く公演施設 |
| 公会堂、集会場 | 各種会議や集会を行う施設 |
| 旅館、ホテル、下宿、共同住宅、寄宿舎 | 宿泊施設、居住用施設 |
| 百貨店、マーケット、店舗、地下街 | 物品販売を行う商業施設 |
| 児童福祉施設、病院、診療所 | 高齢者、障害者用の施設を含む |
| 博物館、美術館、図書館 | 文化施設、情報提供施設 |
| ボウリング場、スキー場、スケート場 | スポーツ施設 |
| 事務所及び複合用途建築物 | 事務所、商業と居住が混在する施設 |
| 学校、水泳場、スポーツ練習場、体育館 | 教育機関やスポーツ施設 |
⇒【一例】東京都の定期報告が必要な特定建築物・防火設備・建築設備・昇降機等及び報告時期一覧はこちら
共同住宅の特定建築物定期調査費用について
特定建築物と建築設備の定期調査・検査・報告（12条点検）にかかる費用は、主に以下の4つの項目で構成されています。
- 調査費用：建築物の用途、延床面積、建築年数などに応じて、専門の有資格者が実施する調査費用
- 調査員の交通費：調査員が現地に訪問するための交通費
- 報告書作成費用：定期調査の結果をまとめた報告書の作成にかかる費用
- 申請手続き代行費用：行政への申請や手続きを業者が代行する際にかかる費用
費用は業者によって異なるため、見積もりを取って内容を比較することが重要になります。最適な業者を選ぶ際には、費用だけでなく、内容が納得できるものであるかも確認しましょう。
【共同住宅の特定建築物定期調査費用相場】
| 共同住宅延べ床面積 | 料金(調査費や報告書など含む) |
|---|---|
| 1,000㎡未満 | 40,000円～ |
| 1,000㎡ | 55,000円～ |
| 2,000㎡ | 85,000円～ |
| 3,000㎡ | 100,000 円～ |
| 4,000㎡ | 120,000 円～ |
| 5,000㎡ | 140,000 円～ |
| 5,000㎡以上 | 要相談 |
ビルメンテナンス業界に詳しくない建物のオーナーやテナントの方々にとっては、業者が必要な国家資格を持った有資格者を揃えているかや、見積もり内容が適正かどうかを見極めるのは難しいことがあります。そのため、業者選定時には慎重に確認することをお勧めします。
特定建築物の定期調査(12条点検)のよくある質問(FAQ)
特定建築物の定期調査(12条点検)のよくある質問をご紹介します。
12条点検と消防点検の違いは？
12条点検と消防点検は異なる目的と建築基準法第12条に基づく点検です。12条点検は、建物の安全性を確保するために、建物本体の外壁や建築設備の調査・検査を行うこの点検は、建物の構造や設備の状態を確認し、建物の安全性を保つことが目的です。
一方、消防点検は消防法に基づき、消火設備や自動火災報知設備など、建物内の消防用設備の点検を行います。消火器やスプリンクラー設備などが対象で、点検者は消防設備士や資格を持つ点検資格者が行います。
12条点検の義務者は？
12条点検は、建物の所有者または管理者に義務づけられている定期的な点検です。この点検は、建物の安全を確保するために法律で定められており、点検結果の報告を怠ると、法令違反として最大100万円の罰金が科せられることがあります。
当社リビングカラーコーポレーションはドローンによる赤外線外壁調査サービスを提供しており、最先端の技術で建物の劣化や異常を非接触で迅速に検出します。高精度な解析と効率的な調査により、コスト削減や安全性の向上を実現し、多くのオーナー様から信頼をいただいております。外壁調査をお考えのオーナー様は、ぜひ当社にお任せください。
